二手房交易中的法律风险

风险一：签订合同前是否尽到必要的审查义务

对于买受人而言，购房前除了要实地查看房屋的状况，还需要审查出卖人的身份资料、房屋的产权登记情况等。也许有人会说，这些内容好复杂，根本不知道如何审查。

其实有一个最简单的办法：每个城市的房地产登记机构，都有固定格式的二手房买卖合同版本。一般而言，这个合同涉及了二手房交易的各种问题，只要以这份合同为蓝本，逐一对照检查，就可以尽到谨慎的审查义务。

以广州市存量房买卖合同为例：

首部包含了买卖双方的身份资料（按照身份证填写即可）、联系地址、委托代理人等，需要注意的是当签约人为代理人而并非买卖双方本人时，一定要审查经公证的授权委托书，注意代理人是否有合法的权限，否则，可能导致合同无效。

关于房地产权属情况，包含了房屋的地址、面积、使用性质、建筑结构、楼层、楼龄、共有情况、是否抵押、是否带家私家电、是否带租赁合同、户口有无迁出等。

房屋的建筑结构、楼龄会影响贷款种类（混合结构不能用公积金贷款）及贷款年限；

如果房屋存在共有，则必须要求共有人签名确认同意出售，否则，可能导致合同无效；

如果房屋存在贷款抵押，必须先提前还款、涂销抵押才能办理转移登记，否则，将导致合同不能履行；

如果带租赁合同出售，根据买卖不破租赁的原则，新业主不得不承受原有的租赁合同，因此有必要审查原有租赁合同的租期、租金价格等是否在可接受的范围之内（碰到过原业主跟承租人签订二十年的租赁合同，再约定畸低的租金的案件，相当于买入后前二十年基本不能使用也无法收益，真是挖个大坑给新业主。）

如果是学位房，还应当留意户口有无迁出，学位有无占用等。

关于价款和付款方式。很多买受人关心的是资金安全，担心钱付了，房没过户。其实现有的交易模式下，这种担心基本是多余的。常见的交易模式为：签合同时支付定金，然后网签，买受人申请贷款，双方递件过户同时买受人支付首期款，过户后由银行直接放款给出卖人。网签合同后，出卖人不可单方撤销网签合同，也不能另行网签交易，即限制了出卖人一房多卖。即使合同履行过程中出卖人违约不配合过户，因房屋仍在出卖人名下，买受人可通过法律途径主张权利。只要网签前不支付大额的资金，对于买受人而言风险很小。

风险二：履行合同过程中如何防止对方违约

现实中大部分中国人缺乏契约精神，当房价大幅波动时（目前看主要是单边上涨），出卖人违约的情形屡见不鲜。在合同签订后仅支付定金的情况下，许多人存在一种误解，以为只要赔偿定金，就可以任意解除合同。这种观点是十分危险的，可能得不偿失。

通常情况下，合同中的违约金分为两类：一种是逾期履行，以房款总额按逾期天数计算违约金（标准合同是每日万分之五，约等于年利率18%）；另一种是逾期履行达到一定的程度，守约方可以选择解除合同，并按照合同约定的房款的一定比例（比如10%至30%等，广州的通行版本是10%）要求对方支付违约金。一般情况下，违约金会远远高于定金。从法律上来说，在违约金和定金并存时，守约方有选择权，而违约方没有。如果你违约后，对方仅要求赔偿定金，那么恭喜你，你真是太好运了。

曾经审理过的一起二手房买卖合同纠纷，因出卖人违约迟迟不肯办理过户，买受人要求继续履行合同并赔偿逾期履行的违约金，最终法院支持的违约金数额已达到购房款的总额，相当于白送了一套房子给买受人。

从以上分析可以看出，如果担心对方违约，设定更高的违约金条款是必要的。当然，权利义务总是对等，同时也加重了己方违约的成本。

风险三：买卖双方产生纠纷后如何寻求救济

1、关于争议解决的方式：诉讼或仲裁

无论是房管部门或是房产中介提供的二手房买卖合同，都有一个可以选择的条款——关于争议解决的方式：仲裁或诉讼。许多人没有留意，广州著名的“某丰地产”提供的格式合同，直接载明各方争议解决的方式为向某仲裁委申请仲裁。

从我的法律经验来说，这是我比较介意的条款，签定合同时直接划掉（只要不约定仲裁，就默认由法院管辖）。我无意评价仲裁的优劣，单纯从程序正义的角度考虑，对于一裁终局、缺乏监督、可以选择仲裁员的争议解决方式，在现有的司法（广义）环境下，我确实不敢有太多的信心。不管在外行看来法院是多么的不靠谱，但至少还有一审、二审、申请再审，实在觉得冤屈还可以上访。

2、关于认定违约责任的证据搜集与保全

从目前的合同版本来看，二手房买卖合同约定的内容通常都是比较清晰的，实践中双方产生争议涉及谁违约的问题，往往都是“公说公有理，婆说婆有理”，其实最难的是举证。

因此，在履行合同过程中，一旦发现对方有违约行为，最应当考虑的，是如何通过合理又巧妙的方式固定证据，万一走到诉讼的地步，争取有利的地位。比如：通过发函的方式催促对方；将双方电话沟通的过程进行录音；通过中介与违约方进行沟通并保留证据等。

3、关于诉讼的策略，继续履行还是解除合同

在房价上涨时，如果出卖人违约，不肯继续履行合同，对买受人而言，是要求继续履行合同还是要求解除合同赔偿违约金，可能各有利弊。

我个人的建议是，尽可能要求继续履行合同。理由在于：作为大陆法系国家，国内的司法仍是比较保守的，对于违约金赔偿，一般仅支持合同约定的部分，对于合同没有约定或者因房屋上涨引起的差价损失，一般情况下，很难得到支持。在要求继续履行的同时，往往还可以主张逾期履行的违约金，这样可以使守约方的利益最大化，同时给予违约方适当的惩戒。

继续履行的弊端在于，在违约方不配合的情况下，法院难以判决其配合办理按揭贷款，只能一次性支付购房款。当然，整个诉讼流程走下来，拖上一两年是常有的事。如果一两年后房价是另一番光景，也许一次性付款也无妨。必须要考虑的，还有收楼的问题，如果碰到特别强悍的出卖人，誓死不肯交楼，要求继续履行也不是明智的选择。毕竟，你懂的，这个世界并不是完全靠法律来维持秩序的。